Le propriétaire d'un logement peut vendre son bien à qui bon lui semble, mais dans certains cas, l'occupant bénéficie d'un droit de préemption.

La préemption après division
de l'immeuble

La division de l'immeuble

Un immeuble peut appartenir à un seul et même propriétaire. Celui-ci peut décider, dans la perspective d'une "vente par appartements", de le diviser en lots différents et indépendants, et donc de le soumettre au régime de la copropriété. Un état descriptif de division est alors publié au fichier immobilier, tenu par le bureau des hypothèques. Il peut y avoir également subdivision d'un lot unique en plusieurs lots différents. La loi du 31 décembre 1975 accorde un droit de préemption à l'occupant d'un local d'habitation lors de la première vente suivant la division initiale ou la subdivision de l'immeuble. Aucune condition de délai n'est imposée entre la division et la première vente.

Le droit de préemption

Le droit de préemption n'intervient que pour les ventes de toute nature, y compris la cession de la nue-propriété. Ne sont donc pas concernées les transmissions à titre gratuit (donations, legs ...), les cessions de droits indivis, les partages entre indivisaires et les apports en société. Sont également exclues les ventes entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Le droit de préemption est reconnu aux titulaires d'un contrat de location, quel que soit son statut ainsi qu'aux occupants de bonne foi. En cas de pluralité de locataires, chacun d'eux bénéficie d'un droit distinct.

La notification préalable

Le propriétaire doit faire connaître à chacun des locataires du lot concerné le prix et les conditions exigés. Cette notification peut se faire par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.

La notification doit reproduire les cinq premiers alinéas
de l'article 10 I de la loi de 1975.

La notification est déclarée nulle quand elle n'a pas été effectuée auprès du conjoint du locataire en titre, à condition que le locataire prouve qu'il avait informé le bailleur de l'existence du conjoint.

Cette notification équivaut à une offre de vente, valable pendant deux mois à compter de sa réception. Si le locataire accepte pendant ce délai, la vente est conclue légalement. L'acte de vente doit être ensuite réalisé dans les deux mois qui suivent l'acceptation du locataire, ou dans les quatre mois s'il sollicite un prêt. Si la vente n'est pas réalisée dans ces délais, l'acceptation devient nulle de plein droit mais le locataire reste naturellement dans les lieux. Si le locataire refuse l'offre ou ne se manifeste pas pendant les deux mois qui suivent la notification, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre acquéreur.

Un second droit de préemption

Mais si cette proposition à un tiers est consentie à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux de l'offre initiale, le notaire rédacteur de l'acte doit en informer le locataire, faute de quoi ce dernier peut demander la nullité de la transaction. Cette notification valant offre de vente pendant un délai d'un mois, le locataire bénéficie alors d'un second droit de préemption pendant un mois. S'il exerce ce droit, la vente doit être concrétisée dans les délais indiqués plus haut.

Le cas des ventes aux enchères

Quand il s'agit d'une vente aux enchères, le propriétaire doit adresser au locataire une convocation comportant tous les renseignements utiles (mise à prix, date ...) pour que ce dernier puisse participer normalement à l'adjudication. Après la vente, le notaire ou le tribunal concerné doivent notifier au locataire le montant de la dernière enchère et l'identité de l'acquéreur. En l'absence de convocation initiale en bonne et due forme, le locataire a le droit de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification de la vente.

La préemption en cas de congé
pour vendre

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le locataire bénéficie également d'un droit de préemption quand le propriétaire donne congé au moins six mois avant la fin du bail pour vendre le logement. Ce dispositif ne s'applique qu'aux résidences principales ou aux locaux à usage de résidence principale. Un propriétaire qui ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire a le droit de le relouer. Aucun délai minimal n'est imposé. Mais le locataire peut porter l'affaire en justice en cas de manoeuvres frauduleuses.

Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix et les conditions exigés.

Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2
de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée. De même, le locataire peut intenter une action en justice pour manoeuvres frauduleuses si la proposition de prix initiale est excessive ou volontairement dissuasive. Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal de six mois. Son silence équivaut à un refus. Le droit de préemption ne joue pas quand le propriétaire vend le logement à un parent jusqu'au troisième degré inclus (neveux, nièces, oncles, tantes, arrières-grands parents, sans tenir compte de la famille du conjoint). Le parent doit occuper le logement pendant au moins deux ans, à compter de la fin du bail précédent.

S'il se porte acquéreur, le locataire doit signer l'acte dans les deux mois qui suivent son acceptation, délai porté à quatre mois s'il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu'à la date de réalisation de la vente. Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit. Sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature ...).

Quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le vendeur, ou à défaut le notaire, doit en informer l'ancien locataire. Celui-ci bénéficie alors d'un second droit de préemption. La notification s'effectue à l'adresse donnée par le locataire ou, à défaut, à l'adresse du logement en question. Le locataire dispose d'un mois pour se substituer à l'acquéreur. Les délais de réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.